帝都121年，北京高端酒店“盛”与“衰”｜瞭望007期

作为中国首都，北京的政治经济发展状况一直是全国城市遥望的焦点，酒店业也是如此。实际上，与此前撰写过的「上海篇」、「杭州篇」和「广州篇」相比，北京的高端酒店市场发展呈现平稳增长态势，时间线也更长。

而作为国家的政治中心，北京的高端酒店的发展受到十分明显的政策影响，不过在北京长达121年的高端酒店发展历史中，正是这些独特的因素构成了北京高端酒店特殊的市场布局，如今在社会经济等多方面环境的影响下，北京高端酒店市场又涌现出新的色彩。

1900-1969

百年沧桑，高端酒店初亮相

在过去的北京酒店市场分析中，大多以改革开放后作为北京酒店业的开端，但实际上，北京酒店业的历史最早可以追溯到1900年的北京饭店易企秀。

据了解，初期的北京饭店是由两位法国人合资创立，经过几次变卖和扩建之后，北京饭店于1917年成为高端奢华的代名词，被称为“远东唯一豪华酒店”，成为北京中外贵宾的下榻首选，在民国时期接待了很多重要人物如孙中山、宋庆龄、张学良等等。而后伴随着抗战和解放战争的胜利，北京饭店的所有权回到了国家手中，并于2006被国际奥委会和北京奥组委正式确定为北京2008奥林匹克大家庭总部饭店，受到广泛关注。直到今天，北京饭店依然是国事活动和会议的首选场所，从某种角度上说，北京饭店在中国长达百年的沧桑历史中，不仅具有酒店的功能性，更带有特殊的政治属性。

如今来看，北京高端酒店市场的开始具有明显的国宾馆属性，是以政府为主导，为满足当时亟需的外宾接待以及引入外资进行建设等需求而开设的酒店，这也意味着其成本和营收都由政府承担，酒店只需要提供高质量的服务，而不用依靠降本增效提升酒店收益，此外，其用户属性也相对高端和固定，对酒店来说几乎不用进行太多的变革。尽管和现代化酒店相比，此时的高端酒店还有一定的差距，但不可否认的是，此时北京的高端酒店在很长一段时间内代表着国家形象，其承担的远远不止提供酒店服务这一种职责。

1970-2000

国际高端酒店北京“试水”

经过了长达十余年的发展，北京高端酒店出现了现代化酒店的雏形，过去的“国宾馆”的消费人群属性进入多元化，北京高端酒店市场也迎来了海外玩家。

香格里拉酒店首先瞄准了北京市场，于1987年在中关村高科技园区内建造了北京第一家国际高端酒店——北京香格里拉饭店，随后半岛酒店、皇冠假日酒店、凯宾斯基酒店、希尔顿酒店、瑞吉酒店先后入京，以几乎一年一家的速度在北京多点开花。根据迈点研究院数据统计，1970年至2000年期间共有8家国际高端酒店开业，成为了首批占领北京高端酒店市场的国际酒店品牌。

迈点注意到，尽管不少国际高端酒店品牌已经注意到了北京酒店市场的发展潜力，纷纷入京“试水”，但是此时的北京高端酒店市场依然是本土高端酒店品牌的天下。据不完全统计，此时北京33家高端酒店，有25家是本土高端酒店，占比75.6%，其中包括建国饭店、锦江酒店、国宾友谊酒店，其中约11家为单体酒店。

此时北京高端酒店的区位布局具有明显的市区导向和景区导向，即部分酒店聚焦于经济发达且人流密集等商圈，另一部分酒店的区位则位于景区附近，如长城、故宫等名胜古迹等。

另外值得关注的是，进入90年代以后，北京的高端酒店开发不再局限于政府主导，地产驱动下的高端酒店投资成为主旋律。业内人士回忆，彼时不少酒店开始和写字楼、商场相伴而生，共同形成了地产综合体。

2001-2010

奥运催化下的高端“开业潮”

2001年7月，北京申奥成功。这一消息点燃了刚刚迈入千禧年的北京高端酒店市场，大量高端酒店在2008年集中开业，北京高端酒店的供给量在奥运前后陡然上升。据迈点研究院统计，仅2008年，北京开业的高端酒店就有27家，比过去7年开业的高端酒店总和还要多，这样的爆发势头一直持续到了金融危机影响下的2019年才有所回落，据不完全统计，2019年北京高端酒店开业10家，同样超出每年开业酒店的平均数。

而奥运带来的不仅是高端酒店数量的提升，在全世界的目光聚焦在北京的年代，不少国际高端奢华酒店首次“落户”北京，其中包括君悦酒店、柏悦酒店、丽思卡尔顿酒店、JW万豪酒店、马哥孛罗酒店、安缦酒店等等，北京的高端酒店市场进入竞争白热化。

迈点注意到，激烈的市场竞争并未带来负面作用，反而促进了北京高端酒店市场进一步走向成熟，本土高端酒店迅猛发展，其表现一在于本土酒店数量持续增长。据不完全统计，千禧年的前十年，北京共开业了62家高端酒店，其中本土高端酒店为35家，占比56.45%，尽管与上一阶段相比略有下降，但是其竞争力已经不可同日而语;表现二在于酒店类型出现分化。因为独特的消费环境，北京的高端酒店大多以商务会议酒店为主，但在国际奢牌的影响下，本土高端酒店开始探索度假酒店等新型品类端午节，如北京在之禾度假酒店、北京瑞麟湾温泉度假酒店等。

2011-2020

疫情前夕的稳步推进

与想象中不同，经历过奥运年之后，北京的高端酒店市场并没有“一路狂奔”，而是慢下了脚步，以每年开业3-4家的速度稳步抢占北京市场。即使在2012年至2013年八项规定出台后，北京的高端酒店也依然保持平稳的增速，整体的业绩水平也在稳步提升。据业内人士透露，北京高端酒店市场业绩水平在2019年达到了过去10年的历史最高点。

而在过去的十年中，北京高端酒店市场也出现了新的特点：其一是本土高端酒店依然“死咬”市场不松口。根据开业酒店数量可知，此阶段不仅有国内高端酒店品牌持续加码，更有不少精品酒店和有限服务中档推出五星单店入京“厮杀”，其中较为典型的是先后开业8家的乌旅精品酒店，这也意味着北京的高端酒店类型中出现了强劲的新鲜血液，对于市场来说是个好消息;

其二是酒店区位不再以中心地区为主，开始向周边城区转移。据不完全统计，在过去的五年中，北京非中心城区的客房签约数量已经占据6成，其中延庆和顺义增长较为明显。

从某种角度来说，尽管进入10年代以后，经济飞速发展的南方城市吸引了高端酒店品牌的目光，北京市场增速下降，但从其近十年的发展态势来看，依然有广阔的发展前景。可惜2020年疫情的爆发打破了北京高端酒店市场的发展节奏，疫情的反复以及中心城市更为严格的出行政策都让北京酒店市场与其他一线城市相比更为缓慢，这对北京高端酒店市场的恢复来说并非易事，新的挑战才刚刚开始。

2021至今

存量市场下的新发展

进入2021年以来，尽管不少地区仍有疫情反复现象，但是全国旅游业整体呈现强势复苏状态，但与其他城市相比，北京无疑正在吸引更多的目光。今年9月20日，经历了20年筹备和建设的北京环球度假区正式开园迎客，一时间北京成为旅游消费的热门城市，据了解，自官方公布开园日期之后，各平台上以北京为目的地的机票搜索量超过同期数倍，周边住宿产品也受到追捧。

此外，北京冬奥会的准备也如火如荼，以北京延庆为中心的周边地区高端酒店市场也开始火热起来。根据迈点研究院不完全统计，2021年北京共开业6家高端酒店，其中两家位于延庆地区。

早在2020年之前，就有专家曾断言北京已经进入了存量市场，高端酒店市场很难有太大的突破，其理由之一是因为北京的存量项目占比超过三成，比其他一线城市要高，理由之二则是因为政府对五环以内土地建设的管控更加严格，高端酒店品牌难以进入中心城市。

如今来看，尽管市场饱和，但伴随着消费者需求以及环球影城、冬奥会等外部旅游资源的变化，北京仍然可以吸收更多的高端酒店开发项目，而伴随着政策利好和北方市场的开发，北京近郊市场和周边城市正在成为下一个“争夺点”。

作为中国北方唯一一个一线城市，北京不但是北方酒店市场的风向标，也是希望所在。如果说过去的二十年南方高端酒店市场因为经济发展和政策倾斜而迅猛增长，那么未来二十年将是北方酒店市场爆发的最佳时机。